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Elegir entre una casa nueva o usada depende del costo total, no solo del precio de lista. La vivienda nueva ofrece garantías legales, mejor eficiencia energética y beneficios estatales exclusivos; la usada puede partir más barata, pero suele sumar reparaciones y gastos adicionales.
En Inmobiliaria PY queremos que compares ambas alternativas con información actualizada a septiembre de 2026, incluidos los cambios al subsidio a la tasa y la exención transitoria de IVA.
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Diferencias entre una vivienda nueva y una usada
Una vivienda nueva es la que una inmobiliaria vende por primera vez, tras obtener la recepción municipal definitiva. Una usada ya tuvo propietarios anteriores y normalmente se compra a una persona natural.
| Aspecto | Casa nueva | Casa usada |
|---|---|---|
| Vendedor | Inmobiliaria (primera venta) | Generalmente persona natural |
| IVA | Afecta, salvo exención vigente | No aplica |
| Garantía legal de construcción | 10, 5 y 3 años | No aplica al vendedor particular |
| Calificación energética | Obligatoria en proyectos recientes | Normalmente no existe |
| Subsidio a la tasa | Puede acceder | No aplica |
1. Ventajas de comprar una vivienda nueva
- Estrenas todo: instalaciones, terminaciones y artefactos sin uso previo.
- Respaldo legal y postventa ante fallas de construcción.
- Normativa actual en exigencias térmicas, eléctricas y de seguridad.
- Beneficios exclusivos: subsidio a la tasa y exención transitoria de IVA.
2. Ventajas de comprar una vivienda usada
- Precio inicial potencialmente menor, según estado y ubicación.
- Barrios consolidados, con servicios y comercio ya funcionando.
- Visita real de la propiedad, sin depender de pilotos o planos.
3. Precio y gastos iniciales
El precio publicado casi nunca es el costo final. Estos son los gastos que conviene sumar en cada caso:
| Gasto | Casa nueva | Casa usada |
| Pie | Desde 10% con garantía FOGAES | Según el banco, habitualmente mayor |
| Gastos operacionales (notaría, CBR, tasación, estudio de títulos) | Sí | Sí |
| Comisión de corredor | Generalmente no | Frecuente |
| Reparaciones iniciales | Mínimas | Variables |
| Regularización de ampliaciones | No aplica | Posible |
4. Reparaciones y mantenimiento
En una casa nueva, el mantenimiento de los primeros años es preventivo y sigue el Manual de Uso y Mantención, cuyo cumplimiento además es condición para conservar las garantías.
En una casa usada, en cambio, puede ser necesario renovar elementos que ya cumplieron su vida útil:
- Instalación eléctrica antigua o sin protección diferencial.
- Cañerías con corrosión.
- Techumbre o impermeabilización deterioradas.
- Ventanas de vidrio simple.
- Humedad en muros o pisos.
5. Garantías de una vivienda nueva
Según el Artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, modificado por la Ley N.º 19.472 de Calidad de la Construcción, el primer vendedor responde por fallas o defectos de construcción en estos plazos:
| Tipo de defecto | Plazo | Cuenta desde |
| Estructurales | 10 años | Recepción municipal definitiva |
| Instalaciones | 5 años | Recepción municipal definitiva |
| Terminaciones | 3 años | Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces |
En una casa usada comprada a un particular no existe este respaldo del vendedor; solo quedan las acciones del Código Civil por vicios ocultos. En Inmobiliaria PY, según sus Preguntas Frecuentes, el equipo de Post Venta contacta al propietario en un máximo de 5 días hábiles.
6. Eficiencia energética
La Ley N.º 21.305 hizo obligatoria la Calificación Energética de Viviendas (CEV) para viviendas nuevas con permisos ingresados desde el 5 de octubre de 2025, como requisito para su recepción definitiva. La etiqueta clasifica la vivienda de A+ a G según su desempeño térmico y consumo estimado.
La mayoría de las casas usadas no tiene esta calificación y fue construida antes de las exigencias térmicas actuales, lo que suele traducirse en mayor gasto en calefacción.
7. Opciones de financiamiento
Ambas alternativas se financian con crédito hipotecario, pero la vivienda nueva suma dos beneficios adicionales.
Subsidio a la tasa
El subsidio de la Ley N.º 21.748 rebaja hasta 60 puntos base la tasa hipotecaria para viviendas nuevas, junto con una garantía estatal. La Ley N.º 21.836, publicada el 17 de agosto de 2026, amplió los cupos de 50.000 a 80.000, subió el tope de 4.000 a 6.000 UF y extendió la vigencia hasta el 31 de mayo de 2028.
Para acceder, debes ser persona natural y comprar una vivienda nueva en primera venta de hasta 6.000 UF. La garantía FOGAES asociada puede financiar hasta el 90% del valor, sujeto a la evaluación de cada banco.
IVA
Desde 2016, la primera venta de una vivienda nueva paga IVA, mientras que la compraventa de una usada no. La Ley de Reconstrucción Nacional establece una exención transitoria por 12 meses para viviendas de primera venta con recepción definitiva, total o parcial, a la fecha de publicación de la ley.
La exención rige desde el mes subsiguiente a la publicación, con inicio proyectado por Hacienda para noviembre de 2026, y contempla devolución del IVA para escrituras firmadas desde el 22 de abril de 2026. Cada inmobiliaria decide si la aplica; Inmobiliaria PY la ofrece en su sección Compra tu casa SIN IVA.
8. Beneficios vigentes para viviendas nuevas
Muchas viviendas nuevas de PY Inmobiliaria cuentan con una serie de beneficios vigentes:
| Beneficio | Qué entrega | Vigencia |
| Subsidio a la tasa | Hasta 60 pb de rebaja, viviendas de hasta 6.000 UF | Hasta mayo de 2028 o fin de cupos |
| Garantía FOGAES | Pie desde 10% | Asociada al subsidio |
| Exención de IVA | Compra sin IVA en viviendas con recepción definitiva | 12 meses desde su entrada en vigencia |
| Cupos DS1 y DS19 | 6.000 cupos del subsidio a la tasa, viviendas de hasta 3.000 UF | Mientras existan cupos |
Además, la rebaja de intereses hipotecarios del artículo 55 bis de la Ley sobre Impuesto a la Renta aplica en la declaración anual ante el SII, tanto en viviendas nuevas como usadas.
Todos los beneficios vigentes deben ser previamente consultados en las salas de ventas de PY así como también sus términos y condiciones.
9. Preguntas frecuentes
¿Si quiero pagar menos dividendo, me conviene casa nueva o usada?
Si priorizas un dividendo más bajo, suele convenir una casa nueva con beneficio de subsidio a la tasa.
¿Es más barato comprar una casa nueva o usada?
La usada suele tener menor precio de lista, pero con reparaciones y comisión el costo total puede igualar al de una nueva con subsidio a la tasa o exención de IVA.
¿Qué gastos adicionales tiene una vivienda usada?
Comisión de corredor, reparaciones iniciales, renovación de instalaciones y, en algunos casos, regularización de ampliaciones, además de los gastos operacionales de toda compra.
¿Qué garantías tiene una vivienda nueva?
Diez años para fallas estructurales, cinco para instalaciones y tres para terminaciones, según el Artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
¿Cuál requiere menos mantenimiento?
La vivienda nueva, porque sus instalaciones no tienen uso previo y solo requieren mantenimiento preventivo los primeros años.
¿Qué viviendas pueden acceder al subsidio a la tasa?
Viviendas nuevas en primera venta de hasta 6.000 UF, compradas por personas naturales con crédito acogido al programa, vigente hasta el 31 de mayo de 2028.
10. Conoce las casas nuevas de Inmobiliaria PY
Si una casa nueva es la mejor opción para tu familia, en Inmobiliaria PY tenemos proyectos en distintas regiones, con alternativas de entrega inmediata, venta en verde, Subsidio DS19, subsidio a la tasa y compra sin IVA.
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