Cómo comprar un departamento en verde

El mercado inmobiliario, a pesar de la crisis económica que partió evidentemente con la pandemia, sigue creciendo y se sigue moviendo a buen ritmo, lo que propicia nuevas oportunidades para las personas que deseen comprar un bien raìz, ya sea para inversiòn o como vivienda de uso propio.

Hablamos especialmente de la compra de departamentos en verde. ¿Por qué esa opción? Primero, porque un departamento es un bien raìz muy versátil, de mayor rentabilidad y que se mueve mucho más rápido en el mercado que una casa. Es más fácil de arrendar o vender y segundo, porque una compra en verde es más conveniente desde el punto de vista financiero.

Pero, ¿qué es una compra en verde? En términos simples, comprar en verde significa que nuestra propiedad  está en la fase de edificación. 

Esta opción es ideal para personas que tienen holgura en el momento de cambiarse de casa o para invertir en un plazo mayor (entre 6 y 24 meses).

Comprar un departamento en verde

1.Requisitos para comprar en verde

Después de haber buscado proyectos en construcción y ver las distintas opciones, es necesario cumplir con ciertos requisitos, que son prácticamente los mismos que para comprar en forma inmediata.

Reserva de la propiedad: Por lo general, las inmobiliarias establecen un monto mínimo para reservar una propiedad de estas características. 

La reserva se paga en la sala de ventas directamente en efectivo, cheque, transferencia o tarjeta de crédito o débito. Finalmente, este dinero se abona al pie o al valor total del departamento. 

Fondos para el pie: el comprador puede pagar parte o la totalidad del precio de la propiedad al firmar la promesa de compraventa según la ley 20.007. Ahora, las condiciones de pago finales dependen de las políticas de la inmobiliaria. 

Lo más usual, se paga un pie del 20% del valor total del inmueble en la promesa de compraventa. Esto se debe a que las entidades crediticias otorgan un máximo del 80% del valor de la propiedad.

El pie puedes pagarlo en cuotas mediante tu tarjeta de crédito o pactar cuotas directamente con la inmobiliaria. Idealmente debes tener pagado el pie cuando termine la obra y la municipalidad haga recepción oficial. 

Recursos para el monto restante: Para firmar la escritura de compraventa e inscribir la operación en el Conservador de Bienes Raíces, deberás tener el 80% restante (o lo que corresponda). 

Gran parte de las personas financian el monto restante con un crédito hipotecario, por lo tanto, antes de pensar en comprar un departamento habría que tener un crédito aprobado con todas sus implicancias: cuenta corriente, historial crediticio, capacidad de pago, entre otras. 

Si luego no puedes pagar el monto restante y desistes de la compra, probablemente perderías la reserva, parte de lo pagado por concepto de pie más multas ya establecidas.

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2.Ventajas de la compra en verde

• Precio más asequible

Una de las ventajas más populares de comprar en verde es poder comprar más barato que cuando el proyecto ya está para entrega inmediata, lo que permite ir ganando plusvalìa en la medida que avanza el proyecto. 

Al comprar en verde, básicamente podrás adquirir a un muy buen precio o con muchas facilidades una propiedad que de otra forma posiblemente se saldría de tu presupuesto. Técnicamente este periodo se conoce como captura de plusvalía del proceso de construcción. 

• Mayor plazo para el pago del pie 

A medida que el precio de las propiedades ha aumentado, más complicado se ha hecho poder adquirirlas. En este caso, la compra en verde permite pagar el pie en cuotas mensuales durante todo el periodo que dure la construcción. 

Si eres inversionista, esto quiere decir que va a mejorar la tasa de retorno de la inversión, al no tener que poner tanto capital en un principio.

• Flexibilidad de ubicaciòn dentro del proyecto 

Con la compra en verde, se amplìan las posibilidades de elegir la ubicaciòn, orientaciòn, altura, vistas, la bodega o el estacionamiento. También algunos proyectos permiten cambios en las terminaciones o, incluso, en la distribución del departamento, cosa que es imposible en un proyecto terminado.

• Mayor tiempo para preparar la mudanza 

Todos quienes hemos experimentado una mudanza, sabemos que es una situación muy estresante. Con la compra en verde, tendrás mucho tiempo para planificar, solicitar documentaciòn, eliminar todo lo que no te llevarás a tu nuevo hogar, dejar todo arreglado en tu antiguo lugar y muchos otros detalles que van a descomprimir este cambio tan fundamental.

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• Cláusula de salida 

Otro de los beneficios de la compra en verde que no se menciona a menudo es que existen cláusulas de salida en caso de que no se cumplan los plazos prometidos o haya problemas en la edificación.

La inmobiliaria está obligada por la Ley N°20.007 a realizar ante notario los contratos de compraventa, los cuales incluyen una póliza de seguro de parte de la empresa a cargo de la venta que cubre el dinero entregado, asegurando así la devolución del capital invertido.

3.Desventajas de la compra en verde

• Multa por arrepentirse de la compra 

En caso de que quisieras arrepentirte de la compra, no resulta tan fácil “zafarse”. Podrías perder lo pagado por la reserva, que varía entre 100 mil y 500 mil pesos dependiendo de las condiciones del contrato y también verte expuesto al pago de multas mucho mayores. Por lo tanto, es necesario que revises el contrato concienzudamente. 

• Plazo de entrega aproximado 

Uno de los mayores inconvenientes de este tipo de compra es que los plazos de entrega de la vivienda son aproximados. Por lo general, las inmobiliarias no comprometen fechas exactas debido a que solo pueden estar seguros cuando se hace la recepción por parte de la municipalidad. Muchas veces, estas tardan mucho más de lo estipulado en un principio, situación que está fuera del control de la inmobiliaria.

Si estás apurado en mudarte, puede que esta no sea la opción óptima para ti. 

Como se puede observar, existen más ventajas que desventajas a la hora de comprar en verde. Sin embargo, debes analizar los pros y los contras con el fin de evaluar si realmente esta compra se adapta a ti como comprador.

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